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Denkmalschutz, lukrative Investments und Stadtentwicklung

Charles Smethurst und Dolphin Trust verbinden die gute Sache mit dem Nützlichen

Mittwoch, 21 März 2018 15:28 geschrieben von  Gunnar Jahn
Logo der Dolphin Trust GmbH Logo der Dolphin Trust GmbH Quelle: DOLPHIN TRUST GmbH

Langenhagen – Es ist eine Schande! Im November letzten Jahres rückten die Bagger im sächsischen Oschatz an, um das Rote Vorwerk abzureißen. Trotz Protesten aus der Bevölkerung und einer Petition, die sich für den Erhalt des erstmals 1476 urkundlich erwähnten Gebäudes einsetzten, zeigte sich die Politik unerbittlich. Nur eins von 26 Stadtratsmitgliedern hatte zuvor dagegen gestimmt, das historische Bauwerk abreißen zu lassen.

Eigentümer des historischen Vierseithofs, der im 19. Jahrhundert zunächst als Armenhaus und dann als Hospital diente, waren die Oschatzer Wohnstätten, eine Tochtergesellschaft der Stadt, die den Abriss beantragt hatte, um das Grundstück an die Kommune zu veräußern. Die will dort eine Sporthalle errichten und den Schulcampus erweitern. Eine öffentliche Hand wäscht die andere. Entsetzt mussten viele Oschatzer schließlich mitansehen, wie der geschichtsträchtige Bau dem Erdboden gleichgemacht wurde.

Die Kulturschande von Oschatz ist kein Einzelfall: Noch im November 2014 gab es laut dem früherensächsischen Innenminister Markus Ulbig (CDU) 102.911 Denkmale im Freistaat, gut zweieinhalb Jahre später, im Mai 2017, waren es noch 101.600. Und nicht nur in Sachsen geht es alten Bauwerken an den Kragen. Viele werden sich noch mit Schrecken daran erinnern, wie die Baggerschaufeln Anfang des Jahres den ImmeratherDom wegen des geplanten Braunkohletagebaus Garzweiler II in Schutt und Asche legten. Die Bilder kursierten anklagend in den sozialen Netzwerken.

Niedersächsische Politiker schätzen Unternehmensidee

Waren es in Nordrhein-Westfalen energiepolitische Gründe, fehlt vielen Kommunen in Deutschland schlichtweg das Geld, alte Bausubstanz zu erhalten. Oder man möchte unbedingt etwas Neues an historischer Stätte erreichten. Vielfach entscheidet man sich für die einfachste Lösung: den Abriss. Dass dies nicht sein muss, zeigen Charles Smethurst und seine Dolphin Trust GmbH, die sich auf die Instandsetzung von denkmalgeschützten Gebäuden zu Wohnzweckenspezialisiert hat und dabei eng mit Projektentwicklern, Architekten, Managementprofis und Denkmalexperten zusammenarbeitet. Man erhält also historische Bausubstanz und führt sie wirtschaftlich sinnvoller Nutzung zu.

Unternehmensangaben zufolge verwaltet Dolphin Trust derzeit ein Portfolio von rund 60 Immobilienprojekten mit einem Investitionsvolumen von etwa einer Milliarde Euro. Die Spezialfirma aus Langenhagen bei Hannoverwirbt damit, vom Ankauf der Bauwerke über das Nutzungskonzept bis zur Verwaltung und Vermietung alle Teilschritte der Immobilienbewirtschaftung zu übernehmen. Rechts- und Finanzierungssicherheit werden interessierten Investoren dabei von Smethurst und seinem Expertenteam genauso zugesichert wie die Einhaltung aller baulichen und technischen Standards.

Und das Geschäft läuft offenbar gut: In zahlreichen Regionalmedien der Republik sind Smethurst und seine private „Denkmalschutz-Polizei“ Thema – derzeit ist etwa der Investor Europaplan dabei, das Projekt Keramische Hütte in Sehnde bei Hannover voranzutreiben. Die Pionierarbeit hatte die Dolphin Trust GmbH geleistet, die das Gelände einer ehemaligenZiegelei an den neuen Eigentümer veräußerte, damit dort 100 neue Wohneinheiten entstehen können.

Im Juli letzten Jahres verschafften sich der niedersächsische SPD-Landtagsabgeordnete Marco Brunotte und seine Parteifreundin Caren Marks, Bundestagsabgeordnete und Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesfamilienministerium einen Eindruck von dem aufstrebenden Unternehmen in Langenhagen, das inzwischen auch Büros in Berlin, London und Singapur unterhält.

Geschäftsführer Helmut Freitag und Prokuristin Melanie Krüger führten die Gäste aus der hohen Politik durch das Unternehmen und konnte sie für das Geschäftsmodell von Dolphin Trust sensibilisieren. Derzeit arbeite man an 26 Projekten, die zu Wohnraum umgebaut werden, so Freitag laut einem Bericht der „Hannoverschen Allgemeinen“. Oft habe man auch Herausforderungen zu meistern. „In Berlin gibt es die Vorschrift, dass pro Tag maximal vier Lastwagen Schutt abfahren dürfen. Das verzögert den Bau natürlich und man kann andere Fristen nicht einhalten“, so der Dolphin-Trust-Geschäftsführer. In Süddeutschland wiederum sei der Umbau eines Gebäudes schon sehr weit gewesen, bis der örtlichen Stadtverwaltung eingefallen sei, dass eine Wand nicht eingerissen werden dürfe. „Weil in dem Haus mal Goethe gewohnt hat“, erzählte Freitag dem Lokalblatt aus Hannover.

Im hessischen Hanau funkt der OB dazwischen

Nicht überall funktioniert die Zusammenarbeit mit der Politik so reibungslos: Im hessischen Hanau befindet sich die Dolphin Trust GmbH sogar in einem Rechtsstreit mit dem dortigen Oberbürgermeister Claus Kaminsky (SPD). Streitpunkt zwischen dem Unternehmen und der Stadt im Frankfurter Ballungsraum ist eine in den Jahren 1939 und 1940 entstandene Siedlung mit 13 Blocks und 170 Wohnungen, von denen allerdings nur noch zwei Dutzend belegt sind.

Im Jahr 2009 verkaufte die städtische Baugesellschaft die sanierungsbedürftige Liegenschaft für 2,4 Millionen Euro an einen privaten Investor. Weil der Sanierungsaufwand für die 13 Mehrfamilienhäuser mit 6,5 Millionen Euro beziffert wurde, verkaufte der Investor die Siedlung weiter, bis sie 2014 vom Immobiliensanierer Dolphin Trust übernommen wurde, der damals noch Dolphin Capital hieß. Obwohl schon in den Jahren 2009 bis 2014 die von der Stadt gewünschte Sanierung der denkmalgeschützten Wohnanlage kein Stück vorangekommen war, kritisierten die Stadtoberen nur den neuen Eigentümer und warfen ihm vor, die Siedlung absichtlich verkommen zu lassen, um damit lukrativ spekulieren zu können. Das Langenhagener Unternehmen wies die Vorwürfe zurück und betonte, dass man die Instandsetzungsarbeiten nur wegen der hohen denkmalschutzrechtlichen Auflagen und einer komplizierten Kostenschätzung nicht wie geplant habe umsetzen können.

Trotz dieser einleuchtenden Erklärung polterte Hanaus OB Kaminsky im Sommer letzten Jahres: „Dolphin hat die Anna-Siedlung 2014 für 6,1 Millionen Euro erworben, seither die Häuser weiter verfallen lassen und den Kaufpreis von damals jetzt um mehr als die Hälfte erhöht. Diesem Spekulantentum widersetzen wir uns.“ In einer Sondersitzung beschloss die Stadtverordnetenversammlung dann im Juni 2017 einstimmig, dass die Stadt über ihre BauProjekt Hanau Baubetreuungs- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH (BauPro) ein Vorkaufsrecht für die Wohnsiedlung geltend machen soll. Konkret soll die BauPro die 13 Blocks auf 13.500 Quadratmetern Grund für vier Millionen Euro zurückkaufen.

Bei der Sitzung teilte Kaminsky nochmals aus. Was Dolphin mit der alten Siedlung mache, sei eine „moderne Form des Raubrittertums“ und „nicht sozial, sondern asozial“. An anderer Stelle gab der Oberbürgermeister aber selbst zu, dass die städtische Baugesellschaft seinerzeit zwingend auf den Verkauf an Investoren angewiesen war, weil die Sanierungskosten für die Siedlung „wirtschaftlich nicht vertretbar“ gewesen seien. Den entsprechenden Verkaufsbeschluss fasste der Aufsichtsrat im Jahr 2009 nach einer positiven Bonitätsprüfung einstimmig.

Nun soll per Vorkaufsrecht ein Weiterverkauf der denkmalgeschützten Liegenschaft an eine britische Investmentgesellschaft torpediert werden. Der OB beruft sich dabei auf das Baugesetzbuch, das in Sanierungsgebieten ein solches kommunales Vorkaufsrecht vorsieht. Dagegen hat sich die Dolphin Trust GmbH juristisch zur Wehr gesetzt, da sie sich als Eigentümergesellschaft in ihrem Recht zum Weiterverkauf der Wohnanlage beschnitten sieht. Die Informationspolitik des Rathauses fällt in dieser Hinsicht sehr spärlich aus – nichts Genaues weiß man nicht. Deswegen gehen Experten inzwischen davon aus, dass Dolphin Trust wahrscheinlich im Recht ist. Der seitens der Stadt Hanau mit Mitteln aus dem Stadtsäckel, also mit Geldern der Steuerzahler, geführte Rechtsstreit wird jedoch unbeirrt fortgesetzt.

Zusammenarbeit zum beiderseitigen Nutzen

Den Immobilien- und Investmentkaufmann Charles Smethurst ärgern solche politischen Störmanöver, hat er sich doch in über 25 Jahren erfolgreicher Tätigkeit im Bauprojektmanagement ein hohes Renommee erarbeitet. Zu seinen Ansprechpartnern zählen führende Experten des Denkmalschutzes, die über das Verhalten von Kaminsky & Co. nur den Kopf schütteln.Traditionspflege und marktwirtschaftliches Denken – vor allem die Kombination dieser beiden Elemente – sind den Hanauer Politoberen offenbar fremd. Anderswo legt man Dolphin Trust keine Steine in den Weg, sondern rollt dem Unternehmen den roten Teppich aus, weil sie die gute Sache – nämlich den Erhalt historischer Bausubstanz – mit dem Nützlichen – also guten Investitionsmöglichkeiten – verknüpfen.

Denkmalgeschützte Immobilien als Lebensort findet laut einer Studie des renommierten Allensbach-Instituts jeder zweite Deutsche besonders wünschenswert. Mit der Sanierung ihrer Heimatstadt zufrieden sind demnach vor allem die Menschen in Dresden, Berlin und Hamburg. Möglicherweise wären auch die Hanauer etwas zufriedener, würde die Stadtspitze Smethurst und die Dolphin Trust einfach machen lassen, statt das Unternehmen bei seiner sowohl kulturell wertvollen als auch volkswirtschaftlich sinnvollen Tätigkeit zu behindern. In vielen anderen Städten und Gemeinden hat man erkannt, dass eine Zusammenarbeit mit der Dolphin Trust GmbH zum Vorteil aller ist.

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