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Bei zwei Nachrangdarlehen soll hoher Ausfallschaden drohen

Civum GmbH: Carl von Stechow betreibt die Crowdinvesting-Plattform„Zinsland“

Dienstag, 21 Mai 2019 01:16 geschrieben von 
Carl von Stechow ist Gründer und Betreiber von Zinsland.de Carl von Stechow ist Gründer und Betreiber von Zinsland.de Quelle: www.zinsland.de

Hamburg – Im Frühjahr 2014 entwickelten Carl von Stechow, Dr. Stefan Wiskemann und Moritz Eversmann eine gemeinsame Idee für unkomplizierte und transparente Immobilieninvestments. Internetbasiert wollten sie Privatanlegern neue Investitionsmöglichkeiten in renditestarke Immobilienprojekte bieten und damit den Zugang zum Immobilienmarkt gewissermaßen demokratisieren. Auch Kleinanlegern sollte mit den Angeboten eine attraktive Alternative zu den vielen Niedrigzins-Anlageformen geboten werden. So entstand die Crowdinvesting-Plattform Zinsland.de. Via Crowdinvesting werden immer mehr Immobilienvorhaben zum beidseitigen Nutzen von Kapitalgebern und Kapitalnehmern realisiert. Auf dem Online-Forum von Zinsland können sich Mikroinvestoren schon mit geringen Einstiegssummen ab 500 Euro an der Finanzierung von Bauvorhaben beteiligen, die bislang Großinvestoren vorbehalten war. Nach Ablauf einer kurzen Laufzeit von ein bis zwei Jahren wird die Investitionssumme dann verzinst an die Anleger zurückgezahlt.

Wenn Zinsland mit einer üppigen Rendite von fünf bis sieben Prozent wirbt, fragen sich potenzielle Anleger sofort, wie derart hohe Zinsen zustande kommen und wie die Plattform dabei noch selbst Geld verdient. Firmengründer Carl von Stechow sagte dazu in einem Interview: „Die hohe Verzinsung ergibt dann Sinn, wenn wir das Crowdinvesting aus der Sicht des Bauherren betrachten, der seine Projekte über das von der Crowd bereitgestellte Mezzanine-Kapital teilfinanzieren möchte. Das Mezzanine-Kapital gilt gegenüber der Bank als gleichwertig zum Eigenkapital. Das bedeutet, der Projektentwickler kann durch das Crowdinvesting einen Teil seines Eigenkapitals aus der Bankenfinanzierung herauslösen und über das freigewordene Kapital flexibel verfügen, etwa für den Ankauf eines neuen Projektes.“ Diese Flexibilität sei für die Immobilienbranche extrem wertvoll, weshalb die Bauherren bereit seien, eine deutlich höhere Verzinsung an die Anleger zu zahlen. Zinsland erhebe keine Gebühren von den Anlegern, betont von Stechow, sondern stelle ausschließlich dem Bauherren eine Abwicklungsgebühr in Rechnung.

Der junge Unternehmensgründer gibt angesichts von bis zu sieben Prozent Zinsen zu bedenken: „Naturgemäß steigt die Rendite im Verhältnis zum Risiko. Das ist eine Grundregel der Finanzmärkte, die so auch beim Crowdinvesting gilt. Das Risiko ergibt sich dabei unter anderem aus der Anlageform. Bei einem Nachrangdarlehen werden im Falle eines Ausfalls die Crowd-Anleger nachrangig bedient.“ Im Februar 2019 teilten die Plattform-Betreiber mit, dass im letzten Jahr über ihren Online-Marktplatz insgesamt mehr als 25 Millionen Euro investiert wurden. Die kürzeste Fundingphase habe es beim Projekt „Haus am Michaelsberg“ der Exklusiv Wohnbau GmbH gegeben. Bei einem Projektvolumen von 600.000 Euro sei nach nur 12 Minuten alles vollständig platziert gewesen.

Weil der Immobilienmarkt aufgrund der großen Wohnraum-Nachfrage regelrecht boomt, werden immer mehr Immobilien projektiert. Dafür brauchen die Bauträger und Immobilienentwickler frisches Kapital, das ihnen von überregulierten und übervorsichtigen Banken in vielen Fällen verweigert wird. „Kapital, das eigene Ressourcen schont, die Kreditfähigkeit gegenüber der Bank verbessert und den Handlungsspielraum bei den Projekten verbessert. Auf dem Spielfeld der Mezzanine-Finanzierung bringt Zinsland beide Parteien zusammen“, heißt es seitens der Plattform-Betreiberin Civum GmbH aus Hamburg-Winterhude. Als Civum-Geschäftsführer fungieren Carl von Stechow, Michael von Gruenewaldt und Henning Frank. Seit 2014 ist der Erstgenannte „Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors“ (MRICS), also Mitglied eines britischen Berufsverbandes von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen.

Die Zinsland-Mitarbeiter haben alle Immobilienentwickler, die sich auf der Crowdinvesting-Plattform den Anlegern vorstellen wollen, auf Herz und Nieren zu prüfen. Nach eigenen Angaben lehnen sie über 70 Prozent der Projekte ab. Vor der Aufnahme in das Funding-Portfolio lässt man sich Gutachten und Kaufverträge vorlegen und die Finanzierungsstruktur des Vorhabens erklären. „Eine unserer wichtigsten Anforderungen ist es, dass es sich bei dem Projektentwickler um eine erfahrene Adresse mit guter Bonität handelt: Der Projektentwickler muss nachweisen, dass er bereits vergleichbare Projekte erfolgreich realisiert hat und einen entsprechenden Track Record aufweisen“, betont der Finanzdienstleister. Hat ein Projekt grünes Licht bekommen, wird für den Anleger dazu ein Vermögensanlageinformationsblatt (VIB) erstellt. Dieses VIB muss von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) abgesegnet werden, bevor ein Projekt der Crowd präsentiert werden darf. Die Civum GmbH unterstreicht: „Generell vermitteln wir über unsere Plattform die Finanzierung für Projekte in einer fortgeschrittenen Projektphase. In der Regel liegt dann bereits eine Baugenehmigung vor und die Projekte befinden sich kurz vor der Hochbauphase oder sind bereits im Vertrieb. Unser Ziel ist es, hierdurch die Baurisiken zu verringern.“

Dass diese Risiken objektiv bestehen, zeigt eine Meldung auf dem Wirtschaftsnachrichten-Portal „GoMoPa“. Unter der Frage „Warum fällt Betreiberin Civum GmbH auf windige Bauträger herein?“ heißt es: „Schon wieder drohen wegen Zahlungsunfähigkeit der Emittenten auf der Hamburger Crowdinvesting-Plattform Zinsland.de Ausfälle in Millionenhöhe an Immobilien-Nachrangdarlehen.“ Nach der Pleite der Conrem-Ingenieure GmbH und ihrer Tochter Arplan Projektgesellschaft Alpha 1 GmbH sowie der Zahlungsunfähigkeit der Capital Store Investment GmbH soll es nun Ausfallschäden durch die Pleite der AZP Projekt Steinbach GmbH und deren Mutter AZP Holding GmbH aus Frankfurt am Main geben. Laut dem umstrittenen Finanznachrichtendienst „GoMoPa“ sind zwei Nachrangdarlehen-Crowdinvestings auf Zinsland.de betroffen. Der drohende Schaden soll sich auf fast 1,9 Millionen Euro belaufen.

Der Geschäftsführer der AZP Projekt Steinbach GmbH, Hans Georg Deckert, hatte Zinsland darüber in Kenntnis gesetzt, dass er am 6. Mai 2019 einen Insolvenzantrag beim zuständigen Amtsgericht gestellt hat. Die hanseatischen Kapitalvermittler teilten dazu gleichentags mit: „Als vermittelnde Plattform bedauert Zinsland diese Vorkommnisse sehr. Zinsland hatte für die AZP Projekt Steinbach GmbH für zwei Projekte Fundings durchgeführt. Die Finanzierung erfolgte investorenseitig durch qualifizierte Nachrangdarlehen: Das Funding für die Steinbacher Terrassen wurde am 30.08.2017 gestartet und am 12.09.2017 abgeschlossen. 522 Anleger investierten 966.000 Euro. Das Funding für das Projekt Nassauer Hof war am 11.12.2017 gestartet und wurde am 31.01.2018 abgeschlossen. 453 Anleger investierten 897.000 Euro.“

Laut der Geschäftsführung des Projektentwicklers sind durch das bauleitende Architekturbüro Ausführungsmängel und erhebliche Mehrkosten entstanden. Dem Architekturbüro sei deshalb schon im Februar 2019 fristlos gekündigt worden. Zudem sei Anfang des Jahres unerwartet ein Geschäftsführer verstorben, sodass in kürzester Zeit personelle Ressourcen und vor allem fachliches Know-how verloren gegangen seien. Nun müsse ein Gericht über die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens entscheiden. Die Plattform-Betreiber stehen nach eigener Aussage mit Deckert in Kontakt und versprechen, die betroffenen Anleger über alle neuen Entwicklungen schnellstmöglich zu informieren. „Über den Ausgang eines möglichen Verfahrens und die Möglichkeit auf Rückzahlung kann derzeit keine belastbare Aussage getroffen werden“, teilt die Presseabteilung von Civum mit.

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